商品房销售合同中格式条款认定之解读
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    周连勇、任瑞平



    【案情简介】
    ?   李学军、苗永俊与徐州金洋置业有限公司于2013年10月4日签订《商品房买卖合同》一份,约定李、苗二人购买的由金洋公司开发的紫金东郡28幢3单元301号房屋,建筑面积140、87平方米,房屋总价款为1128377元。合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合合同约定的商品房交付买受人”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的180日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照以下方式处理:经买受人书面催告后90日内仍未办理的,出卖人按日壹拾元向买受人支付违约金。”合同签订后,原告二人支付购房款, 2015年2月26日二人实际入住房屋。但金洋公司未在约定期限内协助二人办理产权证。
      2016年3月2日李学军、苗永俊二人将金洋公司诉至徐州市云龙区人民法院,要求该公司继续履行合同协助办理产权证书并支付逾期办证违约金。云龙区法院于2017年3月16日作出判决,驳回原告二人要求协助办证的诉讼请求并判决金洋公司按日10元向原告支付违约金。原告二人不服提起上诉,二审法院徐州市中级人民法院判决金洋公司参照同期银行贷款利率向二人支付逾期违约金(自2015年8月26日计算至金洋公司提供办理权属证书需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止)。2018年2月11日,江苏省高级人民法院对本案裁定再审。
    【代理意见】
    一、案涉《商品房买卖合同》第十五条并非格式条款,二审法院事实认定错误。?
      1、本案中的《商品房买卖合同》是申请人参照2014年住建部和国家工商行政管理总局联合制定的《商品房买卖合同(现售)》示范文本(GF-2014-0172)拟定,并非申请人单方制作。
    格式条款是指将条款内容预先拟定,对方当事人只有接受或者不接受的被动选择权,案涉《商品房买卖合同》中存在大量可供被申请人选择的条款,如第六条“付款方式及期限”、第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第八条“交付期限”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”、第十三条“关于装饰、装备标准承诺的违约责任”、第十五条“关于产权登记的约定”以及第二十一条的争议解决方式选择,以上这些条款足以说明案涉合同预先拟定性差,又在多项权利义务上允许被申请人进行选择,且被申请人也并未举证证明申请人限制或者阻止其对合同条款进行选择,故案涉合同是经过双方沟通、协商、选择和签字确认后的合同。
      2、合同由双方自愿协商后签订,并不存在法定无效情形,合同条款内容清晰明确,不存在理解上的分歧。
      针对房屋产权登记,双方在合同第十五条约定了三种处理方式,其中第2款“买受人不退房,出卖人按已付房价款的__%向买受人支付违约金”、第3款“经买受人书面催告后90天内仍未办理的,出卖人按壹拾元向买受人支付违约金”为出卖人逾期办理产权登记的违约处理方式。对于这两种方式,首先,被申请人完全享有选择自由,若申请人将合同第十五条的全部内容拟定为仅有该条第3款,则被申请人只能被动接受,有格式条款之嫌。反之,申请人则完全不必要多此一举将第1、2款列入该条供被申请人选择。其次,第十五条第3款虽为打印字体,但字体下划线具有明显区别其他条款的作用,二审法院以“字体明显较浅”为理由认定该条款为格式条款没有说服力;最后,合同第二十三条中明确约定“本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”商品房买卖为大额交易,房屋产权办理为取得房屋的公示要件,理性自然人应予以重视,对于合同全部条款,买房人也予以认可并签字,且每日壹拾元延迟违约金系双方自愿协商后签订,并不违反法律强制性、禁止性规定,合同具体条款内容清晰明确,二审法院判定该条款无效,于法无据。
    二、二审法院依据《合同法》第三十九条判定案涉合同第十五条为格式条款且无效,系法律适用错误。
      1、《合同法》第三十九条仅规定了格式合同条款的定义和提供格式合同一方的提示、说明义务,并没规定格式合同无效的法定情形,此处表述缺乏逻辑性。
      2、格式条款并非一定无效,《合同法》第四十条规定了格式合同条款的无效适用情形为:具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。但案涉《商品房买卖合同》第十五条第3款均不符合上述无效情形,申请人并未未回避己方办证义务、免除己方延期办理产权登记的违约责任,也未排除被申请人的办证权利,二审法院以“明显属于限制被上诉人的自身责任”为由认定条款无效,是对《合同法》第四十条的扩大化解读和错误适用。
      3、二审法院以格式条款无效为基础,继而引用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下文简称《解释》)第十八条第二款作出判决没有任何依据,该条规定适用的前提是“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定”,但案涉合同明确约定了逾期办证违约金为每日壹拾元,该合同条款合法有效,且已实际履行,对双方当事人均具有法律约束力。
      4、关于本案中的实际损失问题,被申请人在本案一审、二审中均未举证证明其存在实际损失或实际损失高于约定违约金数额。故,二审法院以格式条款无效为由判令申请人按照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算违约金,完全没有事实和法律依据!
    三、二审法院将部分证据未经庭审质证作为定案依据,系程序违法。
      二审法院作出判决所依据的《关于云龙区人民法院的回函》,该份证据未在庭审中出示且未经双方质证,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条明确规定, 证据应当在法庭上出示由当事人质证。未经质证的证据,不能作为认定案件事实的依据。对于涉案房屋至今未能办证的原因是案涉土地上存在抵押的这部分事实,二审法院认定依据即为上述《回函》,该回函不能作为认定本案案件事实的依据,二审法院程序违法。
      综上,代理人认为本案二审事实认定、法律适用均有错误且程序违法,请求贵院合议庭能够查明事实,正确适用法律,依法改判!? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
    【判决结果】
    ? ?  一、撤销江苏省徐州市中级人民(2016)苏03民初2975号民事判决和徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初1042号民事判决;? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
    ? ? 二、徐州金洋置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李学军、苗永俊支付违约金7340元(自2015年8月26日起至2017年8月30日止);
    ? ? 三、驳回李学军、苗永俊的其他诉讼请求。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?
    【裁判文书】
    江苏省高级人民法院
    民事判决书
    (2018)苏民再78号
    再审申请人(一审被告、二审被上诉人):徐州金洋置业有限公司,住所地在江苏省徐州市新城区奥体花园售楼处。
    法定代表人:李英,该公司董事长。?
    委托诉讼代理人:周连勇,ag国际馆官网|平台律师。?
    委托诉讼代理人:任瑞平,ag国际馆官网|平台律师。?
    被申请人(一审原告、二审上诉人):李学军,女,1970 年 3月 24日出生,汉族,住江苏省徐州市云龙区建国小区6号楼 3 单元 201 室。
    委托诉讼代理人:李晓飞,江苏昭鹏律师事务所律师。?
    委托诉讼代理人:马云峰,江苏昭鹏律师事务所律师。?
    被申请人(一审原告、二审上诉人):苗永俊,男,1966 年
    12月20 日出生,汉族,住江苏省徐州市云龙区建国小区 6 号楼 3单元 201 室。
    委托诉讼代理人:李晓飞,江苏昭鹏律师事务所律师。
    委托诉讼代理人:马云峰,江苏昭鹏律师事务所律师。?


      再审申请人徐州金洋置业有限公司(以下简称金洋置业公司)因与被申请人李学军、苗永俊商品房销售合同纠纷一案,不服江苏省徐州市中级人民法院 (2016)苏 03 民终 2975 号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年2月11日作出( 2017 )苏民申3265号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人金洋置业公司的委托诉讼代理人周连勇、任瑞平,被申请人李学军、苗永俊的委托诉讼代理人马云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
      金洋置业公司申请再审称:1.金洋置业公司与李学军、苗永俊订立的《商品房买卖合同》第十五条明确约定了办理房屋权属 登记的条件及相应的违约责任,且该违约金条款是双方协商后确定的,能够非常清晰的区别于一般内容,且该约定未违反法律及 行政法规的强制性规定,二审认定该约定为格式条款无效错误; 2.双方当事人在合同中约定了违约金的计算方式和标准,在李学军、苗永俊未举证证明金洋置业公司逾期办理权属证明的行为给 其造成实际损失的情况下,二审判决调整违约金的计算标准错误。请求撤销江苏省徐州市中级人民法院? (2016)苏03民终2975号民事判决,维持徐州市云龙区人民法院(? 2016 )苏 0303民初1042号民事判决。
      被申请人李学军、苗永俊辩称,金洋置业公司将涉案房屋所在土地办理抵押、未办理初始登记,导致李学军、苗永俊购房后不能办理不动产所有权登记,构成违约;商品房买卖合同由金洋 置业公司提供,金洋置业公司未对合同十五条尽到合理的提示和 说明义务,该条款免除了自身的责任,加重了对方的责任,该格式条款应当无效。二审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定判决金洋置业公司支付违约金正确,请求驳回金洋置业公司的再审请求。
      李学军、苗永俊一审诉讼请求: 1.金洋置业公司履行合同协 助其办理不动产所有权登记;2.金洋置业公司支付逾期办理不动产登记违约金42000元(暂至2016年3月2日,后续违约金至实际办理完不动产所有权证书之日止); 3.本案诉讼费由金洋置业公司承担。
    一审法院认定事实:李学军、苗永俊(买受人)与金洋置业公司(出卖人)于2013年10月4日签订《商品房买卖合同》一份,约定:李学军、苗永俊购买金洋置业公司开发的紫金东郡28幢3单元301号房屋,建筑面积14O. 87平方米,房屋价款 1128377元。合同第八条约定"出卖人应当在2014年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将取得商品住宅交付使用批准文件,并符合合同约定的商品房交付买受人。合同第十五条约定"出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需 由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的 ,双方同意按下列方式处理:经买受人书面催告后 90 天内仍未办理的,出卖人按日壹拾元向买受人支付违约金。合同签订后,李学军、苗永俊按照约定支付了购房款。涉案工程竣工后,金洋置业公司向李学军、苗永俊发出入住通知书,通知李学军、苗永俊于2015年2月15日正式办理入住手续,2015 年 2 月26日至2月28日为集中交付延续的服务期,李学军、苗永俊收到通知书后,于2015年2月26日办理入住手续。涉案房屋至今未能办理产权证书。经向产权登记部门及不动产登记部门调查了解,涉案房屋未在产权部门办理 初始登记,因涉案楼号所在土地上设定了抵押,金洋置业公司尚未申请办理土地分割。
      李学军、苗永俊认为双方合同约定的违约金过低,要求予以调整,但对于金洋置业公司逾期办理权属证书给李学军、苗永俊造成的损失未能举证。
      一审法院认为,李学军、苗永俊与金洋置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,依法成立且合法有效,双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方签订的商品房买卖 合同第十五条的约定,金洋置业公司应当在商品房交付使用后 180 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,经买受人书面催告后 90 天内仍未办理的,出卖人按日壹拾元向买受人支付违约金。金洋置业公司于2015年2月26日将房屋交付李学军、苗永俊使用,根据合同约定,金洋置业公司应于 2015 年 8 月 26 日前协助李学军、苗永俊办理涉案房屋权属证书,但因金洋置业公司原因,李学军、苗永俊至今未能办理房地产权属证书,金洋置业公司构成违约。按照合同约定,金洋置业公司逾期办理权属登记,应按每日10元向李学军、苗永俊支付违约金,该约定不违反法律规定,李学军、苗永俊也未能举证逾期办理权属证书给李学军、苗永俊造成的损失大于双方约定的违约金,故李学军、苗永俊要求金洋置业公司按照已付房款的同期 银行贷款利率每天 200 元支付违约金,一审法院支持按照每日 10元计算违约金(自 2015 年 8 月 26 日计算至金洋置业公司提供办理权属证书需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止)。 金洋置业公司抗辩按照双方约定,李学军、苗永俊书面催告后 90 天内仍未办理的,才应支付违约金,因双方在合同中明确约定了办理房屋权属证书的期限,李学军、苗永俊是否书面催促不应成为金洋置业公司拒付违约金的理由。因此对于金洋置业公司的抗辩一审法院不予采信。关于李学军、苗永俊主张由金洋置业公司协助办理涉案房屋权属登记,因涉案房屋未办理初始登记及土地分割,尚不具备办理权属登记条件。因此,对于李学军、苗永俊该诉讼请求不予支持。因金洋置业公司的原因造成李学军、苗永 俊至今无法办理权属登记,金洋置业公司违约,应当承担本案诉 讼费用。
      综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条, ((最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,判决如下: 一、金洋置业公司于判决生效之日起七日内,支付李学军 、苗永 俊逾期办理权属证书违约金(按照每日10 元,计算自2015年2月26日至金洋置业公司提供办理权辱证书需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止);二、驳回李学军、苗永俊其他诉讼 请求。案件受理费 14955 元,由金洋置业公司负担。
      李学军、苗永俊上诉请求:撤销 (2016)苏 0303 民初 1042号民事判决。事实和理由:一审法院认定事实不清,适用法律不当。 1.关于事实部分,在一审庭审中从开庭到判决之日,被上诉人未能就不能提供上诉人办理不动产登记证书的原因予以说明,同时也没有提供涉案不动产的土地使用权证明。一审法院叙述涉案不动产所在地上设定了抵押,但对抵押的时间、金额、剩余数额等 均未查清,且并未在法庭上出示,更没有经过上诉人质证。对决定本案最基本事实的证据未查清又不予出示、不予质证,属于严 重瑕疵的证据,直接结果是事实不清。 2. 关于法律适用问题。根据物权法和担保法规定的抵押财产无法变更登记手续,同时我国实行房随地走的法律原则,土地抵押时基于土地上的建筑物。如土地抵押事实存在,实际上被上诉人就是隐瞒了事实,导致上诉人买房的根本目的不能实现。一审法院如调查属实应立即向上诉 人释明原因,告知其是否变更诉讼请求(按照商品房司法解释第八条解除合同双倍赔偿),而不是驳回上诉人的诉讼请求。 3.关于违约金。一审认定被上诉人应承担违约金但上诉人未能提供损失证明,故按照 10 元/天计算。实际上楼花的买卖有其特殊性, 和普通的买卖合同不同,买受人在上房前并不能居住,就不存在 租房居住的租金损失。上诉人已付购房款 1128377 元(其中自付658377 元、贷款 47 万元),因无法居住、出租,上诉人却要还贷支付贷款利息,举债的利息以及本身具当获得的存款利息,上诉人遭受的实际就是贷款利息损失和存款利息损失,上诉人也就是按照此标准主张。综上,请求二审法院查明事实依法改判。
      二审期间,上诉人提交被上诉人向徐州市云龙区位建局出具的承诺书二份(非原件),旨在证明涉案房屋不能办理不动产登记证的原因在于被上诉人。经质证,被上诉人认为,对该两份承诺书 1、仅是复印件,未提交原件,故对其真实性不予认可; 2、2017年1月18日的承诺书在一审判决之前就已经存在,并不属于法律所规定的新证据,且无法证明上诉人的目的。退一步讲,即使该 承诺书是真实的,也无法得知在售楼之前就已经明知存在该情况, 并且现在被上诉人仍然愿意按照合同约定,若法院认定存在违约 情形,仍同意按照约定的条款承担相应的违约责任。
      被上诉人提交一份入住会签单,证明在2015年 2月 14日上诉人已经实际办理上房手续并亲自签字确认,因为在一审庭审中上诉人在诉状中描述已经在 2015 年 2 月 14、15 日收到上房通知 书,因此在一审中没有特意将该份会签单提交法庭。按照诉状中所述,实际的上房日期相差一天,但是一审判决中认定实际办理上房手续是在 2015 年 2 月 26 日,明显与事实不符。因此特向法院提交会签单原件,以确认实际上房日期。经质证,上诉人认为会签单是真实的,是上诉人苗永俊所填写。但是该入住会签单只是写明了房款结清上房礼品已领取,其他的并没有做出约定? 。
      二审法院确认一审查明的事实。另查明,2015年2月15日,李学军、苗永俊在金洋紫金东郡的《入住通知书》上签字,该通知书载明,尊敬的紫金东郡二期业主您好:非常荣幸地通知您: 紫金东郡将于 2015年2月15日正式为您办理入住,集中办理时间为2015年2月11 日至2015年2月15日,办理地点集中在经一路商铺(天境西门)。为了更好的为您提供服务,我们在2015年2月26日至2月28日也为集中交付延续的服务期,持续在现场为您提供一站式的服务。分批办理入住楼座的时间安排如下: 2015年2月15日办理楼座:28号门3单元 301室。
      2015年2月26日徐州国基物业管理有限公司分别出具了编号为 3083202、3083914、4083445、7083426的收据,交款单位为28-3-301 苗永俊,收款事由分别为维修服务费、垃圾处理费、公共服务费( 2015.? 3. 1-2016. 2.? 29 )、公共能耗预收费 。
      徐州市不动产登记局2017年2月28日作出的《关于对云龙 区人民法院的回函》载明:你院查询紫金东郡土地分割 、丰储街 81#情况文收悉,现回函如下:一、经查,紫金东郡28楼因所在土地证【徐土国用( 2011 )第36414 号1抵押,徐州金洋置业有限公司尚未申请办理土地分割证;二、经查,丰储街 81#-2-601室无土地登记档案。
    二审法院认为,本案二审期间的争议焦点是: 1.涉案房屋至今不能协助办证的原因是什么 ;2.逾期办证的违约金数额应否调整。
      关于涉案房屋至今不能协助办证的原因。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后 180 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2017年2 月28日徐州市不动产登记局《关于对云龙区人民法 院的回函》载明,涉案土地存在抵押的事实,且涉案房屋至今未办理分割手续及土地登记,因此,涉案房屋至今未协助办证的原 因是基于被上诉人金洋置业公司在涉案土地上存在抵押。被上诉 人金洋置业公司未按合同约定协助办理产权登记,故被上诉人金 洋置业公司应当承担逾期办证的违约责任。
      关于逾期办证的违约金数额应否调整的问题。上诉人主张遭受的实际是贷款利息损失和存款利息损失,二审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,出卖人应当在商品房交付使用后 180 日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照下列第 3 项处理: 3、经 买受人书面催告后 90? 天内仍未办理的,出卖人按日宣拾元向买受 人支付违约金。因为涉案商品房买卖合同是被上诉人提供的格式条款,根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定"采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则 确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意 免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说 明。"而该合同中约定的逾期办证违约金为按日 10 元,明显属于 限制被上诉人的自身责任,从合同条文本身来看,相较于该合同 第十五条项下的其它条款,字体明显较浅,显然达不到提请上诉 人进行注意的法律要求,故该格式条款无效。《最高人民法院关于
      审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八 条第二款规定,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的, 可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计 收逾期贷款利息的标准计算。据此规定,上诉人李学军、苗永俊 未举证证明因金洋置业公司逾期办证行为给其造成的损失数额,在此情况下,法院确定按照中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率予以计算。
      综上,李学军、苗永俊对逾期办证要求金洋置业公司承担违 约责任的上诉理由成立,二审法院予以调整。依照中华人民共和 国合同法》第一百零七条 、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八 条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二) 项之规定,判决如下:
      一 、维持徐州市云龙区人民法院( 2016 )苏 0303民初1042号民事判决第二项,即"驳回原告李学军、苗永俊的其他诉讼请求。"
      二、将徐州市云龙区人民法院(2016)苏0303民初1042号民事判决第一项 ,即"被告徐州金洋毫业有限公司于本判决生效 之日起七日内,支付原告逾期办理权属证书违约金(按照每日10元,计算自 2015 年8月26日至被告提供办理权属证书需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止); "变更为"本判决生效后十日内,徐州金洋置业有限公司支付李学军、苗永俊逾期办 证违约金(以 1128377.00 元为基数,按中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率的标准计算,自 2015 年 8 月 26 日起至徐州金洋置业有限公司提供办理权属证书需要出卖人提供的资料报产 权登记机关备案之日止)"。
    一审案件受理费14955 元,由徐州金洋置业有限公司负担;
    二审案件受理费14955元,由徐州金洋置业有限公司负担。?
    围绕当事人的再审请求,本院对有争议的证据和事实认定如下:
      本案再审庭审中,金洋置业公司向本院提交以下证据:国房初徐州字第 CS0350181 号房屋所有权初始登记证明、涉案房屋的固有土地使用权分割转让证编号 2017-80974 号、变更登记申请书、徐州市房屋权属登记申请书、徐州市不动产登记审批表等证据,用以证明二个事实:一是金洋置业公司于 2017年8月30日完成向产权登记机关上报办理权属登记资料所需的材料; 二是李学军、苗永俊已向产权登记机关申请办理涉案房屋的产权证书,经不动产登记部门审核,同意审批。经质证,李学军、苗永俊的委托诉讼代理人对上述证据均无异议。金洋置业公司自认其应当承担逾期办证的责任时间节点为2017年8月30 日,李学军、苗永俊的委托诉讼代理人对此亦无异议。
      本院再审对原审判决认定的事实予以确认。 本院再审认为,金洋置业公司与李学军、苗永俊订立的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均具有约束力。李学军、苗永俊按约交付了购房款,金洋置业公司应当按照合同约定 交付房屋,并在商品房交付使用后 180 日内,将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。金洋置业公司于2015年2月26日向李学军、苗永俊交付房屋,其应当在 2015年 8月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,金洋置业公司逾期未提供相关资料,已构成违约,应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定:"金洋置业公司应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第 3 项处理"。根据该条款,对因出卖人的原因导致购房者不能办理房屋产权登记,出卖人承担责任的方式并非只有一种,购房者无从选择,而是约定了三种承担责任的方式供双方当事人选择,双方当事人选择按第 3 种方式,本身就能反映出该条约定系经双方当事人协商后确定,且合同文本第3项"经买受人书面催告后 90 天内仍未办理的,出卖人按日堂拾元向买受人支付违约金"的字体颜色与该条第1项、第2项内容的字体颜色均不同,故该合同虽系金洋置业公司提供的格式合同,但该条款并未免除金洋置业公司的责任, 亦未加重对方的责任、排除对方的主要权利,字体颜色与其他字体有所区别,可以证明金洋置业公司已尽到了合理提示及说明义务,该格式条款应属有效,二审判决认定该格式条款无效,适用法律错误,本院依法予以纠正。
      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该条规定是在合 同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下方可适用。本 案中,李学军、苗永俊主张已付购房款1128377 元(其中自付658377 元、贷款 47 万元) ,因无法办证亦无法居住、出租,造成其还贷支付贷款利息及举债承担利息等实际损失。本院认为,李学军、苗永俊因胸房举债的利息和贷款承担的利息均系其购买房屋应当承担的成本,其主张上述两项利息为其实际损失,不能成立。双方当事人在合同中对违约金计算标准有明确约定,故本案不适用上述司法解释的规定,二审判决参照该规定按照中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率计算违约金亦属不当,本院予以纠正。
      综上,本案一审判决正确理应维持,因本案再审审查期间,金洋置业公司于2017年8月30日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案 ,涉案房屋已经可以办理产权登记。鉴于本案的事实已经发生新的变化,李学军、苗永俊一审中要求金洋置业公司履行合同协助其办理不动产所有权登记。因金洋置业公司已经履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务,李学军、苗永俊已向不动产登记部门申请办理涉案房屋的产权证书,经不动产登记部门审核,同意审批,故对该诉讼请求无需再作判决;对李学军、苗永俊要求金洋置业公司支付逾期办理不动产登记违约金至实际办理完不动产所有权证书之日止,应以 2017 年 8 月 30 日作为金洋置业公司承担违约金的截止日期。故金洋置业公司应当向李学军、苗永俊支付违约金7340元( 734 日 x 10 元)。
      依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、 第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的 规定,判决如下:
      一、撤销江苏省徐州市中级人民法院(2016)苏03民初2975号民事判决和徐州市云龙区人民法院 (2016)苏0303民初1042号民事判决;
      二、徐州金洋置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李学军、苗永俊支付违约金 7340 元(自2015年8月26日起至 2017年8月30日止);?
      三、驳回李学军、苗永俊的其他诉讼请求。?
    如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
      一审案件受理费 850 元、二审案件受理费 850 元,合计 1700元,由徐州金洋置业有限公司负担。?
      本判决为终审判决。


    审判长? 薛山中
    审判员? 郭? 群
    审判员? 陆轶群
    此件与原本核对无异?
    ?
    书记员 傅门雪
    【案例评析】
      格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。按照《合同法》第三十九条的规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。此处的“合理方式”按照《合同法》司法解释二第六条的规定,是指“合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明”,且提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
    关于格式条款的理解,《合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
    关于格式条款的效力,《合同法》第四十条明确:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
      人民法院审理房地产合同案件要始终坚持平等保护的原则,既要充分关注对人民群众的合法权益,也要切实维护房地产企业的合法权益,努力寻找双方利益的共同点和平衡点,维护经济平稳较快发展的大局。要正确区分正常的商业风险与客观情势发生难以预料变化的 不同法律后果,合理分配各方利益。同时,人民法院审理房地产合同案件要严格依据民法总则、合同法的规定确认合同的效力,坚持不轻易否定合同效力的原则。要依法把握无效合同和合同解除的认定标准,正确区分违反房地产法律、行政法规中强制性法律规定的不同法律后果。同时,强化司法裁判的规范 职能,通过依法打击妨碍房地产市场平稳发展的各种违法行为,抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素。
    商品房买卖合同逾期办证条款被认定为格式条款后,违约金如何调整?对于逾期办证,开发商往往约定较低的违约金,有的逾期办证时间较长,买受人主张调高违约金的,此时应由买受人举证其损失,买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的,可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明,而逾期办证客观上确实对买受人造成损害,如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的,买受人请求参照《商品房买卖司法解释》 第 18 条第 2 款规定,按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的,一般可予支持。
    【结语和建议】
      商品房买受人与开发商就逾期交房或办证产生纠纷时,就买受人而言,若合同双方违约金约定过低,则首先应就其遭受的实际损失进行收集证据,如租金损失(这里的损失不包括买受人应当向银行支付的贷款利息);就开发商而言,应就针对格式条款尽到充分协商、签订合同时履行合理提示的义务进行举证。在签订商品房买卖合同时,律师建议买受人及开发商应就合同重要条款如交房、办证、质量条款进行充分、明确、合理约定,并在合同签订和履行过程中,同时,提高证据意识和风险防范意识,避免在产生纠纷时因举证不能而导致败诉。



     

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